Op Curaçao is een ruim aanbod van onroerend goed beschikbaar in verschillende prijsklassen. Inwoners van Curaçao die besluiten om lokaal te investeren in onroerend goed kunnen dat op verschillende manieren doen. Ze kunnen dat in privé doen, maar ook via een vennootschap. Populair op Curaçao is om via een Stichting Particulier Fonds (SPF) te gaan investeren. Fiscaal leidt dit tot verschillende gevolgen. 

Investeren in privé

Indien onroerend goed wordt verhuurd, zijn de verhuuropbrengsten belast met Curaçaose inkomstenbelasting. Op de ontvangen huur dienen eerst de aan de huurder doorbelaste kosten zoals water, elektra en internet in mindering te worden gebracht. Vervolgens dient 65% van het restant te worden aangegeven als huuropbrengsten. Op deze huuropbrengsten kunnen alleen rente en kosten van de geldlening ter verkrijging of verbetering van het onroerend goed in aftrek worden gebracht alsmede de premies voor een aan die lening verbonden overlijdensrisicoverzekering. Overige kosten, zoals onderhoudskosten, brandverzekeringskosten en onroerendezaakbelasting zijn niet aftrekbaar. Veelal wordt door eigenaren gebruik gemaakt van beheerders die onder andere huurders opvangen en ervoor zorgen dat het onroerend goed wordt onderhouden. De fees of commissies die aan deze verhuurbemiddelaars worden betaald zijn niet aftrekbaar. De huuropbrengsten na aftrek van kosten worden vervolgens belast tegen het progressieve tarief van 9,75%-46,5%. In geval een overwaarde bij een toekomstige verkoop wordt gerealiseerd, dan wordt de overwaarde niet in de heffing betrokken.

 

Schijventarief 2021                                                    bedragen in NAf

Inkomen groter dan of gelijk aan

Kleiner dan

Tarief

Belasting (cumulatief)

0

32,304

9,75%

0

32,304

43,073

15%

3.150

43,073

64.610

23%

4.765

64.610

91.530

30%

9.719

91.530

134,603

37,50%

17.795

34,603

46,50%

33.947

 

 

Investeren via een vennootschap

In het geval dat onroerend goed wordt verworven door een vennootschap zijn de huuropbrengsten onderworpen aan de winstbelasting. Het huidige winstbelastingtarief bedraagt 22%. Tegenover belaste huuropbrengsten, staat de kostenaftrek. Vrijwel alle kosten kunnen in aftrek worden gebracht. Hierbij kan gedacht worden aan financieringskosten, onroerendezaakbelasting, onderhoudskosten, beveiligingskosten, beheerskosten en verzekeringskosten. Het onroerend goed dient daarnaast op de balans te worden geactiveerd. Er kan jaarlijks afgeschreven worden tot aan de fiscale bodemwaarde van het onroerend goed die 50% van de OZB-waarde bedraagt. Er wordt voor de fiscale bodemwaarde geen onderscheid gemaakt of het onroerend goed in eigen gebruik is of dient ter belegging. Wanneer verbouwingen en/of andere verbeteringen plaatsvinden, bijvoorbeeld het plaatsen van een nieuwe badkamer of tuinaanleg, dan geldt dat hierover ook kan worden afgeschreven. Doordat afgeschreven wordt op het onroerend goed, kan bij verkoop mogelijk een overwaarde aanwezig zijn. Over deze overwaarde dient te worden afgerekend in de winstbelasting. In het geval van overwaarde, kan worden overwogen om de aandelen van de vennootschap over te dragen in plaats van het onroerend goed. Hierdoor wordt heffing van winstbelasting op het niveau van de vennootschap voorkomen. Bovendien is bij de verkoop van aandelen geen 4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit in tegenstelling tot de situatie waarbij het onroerend goed los wordt verkocht. Op Curaçao bestaat geen regeling van heffing van overdrachtsbelasting bij de overdracht van aandelen in onroerend goed lichamen.

Investeren via een Stichting Particulier Fonds

Een SPF is een bijzondere vorm van de stichting. De SPF is van winstbelasting vrijgesteld wanneer zij geen bedrijf uitoefent. Voor deze toets wordt op hoofdlijnen aangesloten bij het ondernemingsbegrip dat in de Nederlandse jurisprudentie is ontwikkeld. Het passief verhuren van één onroerend goed wordt bijvoorbeeld niet als bedrijf aangemerkt. Echter, indien door de SPF diverse handelingen met betrekking tot het onroerend goed worden verricht, bijvoorbeeld zelf (ver-)bouwen of actief huurders zoeken, dan kan dit ertoe leiden dat de SPF op reguliere wijze is onderworpen aan 22% winstbelasting. Ervan uitgaande dat de SPF is vrijgesteld van winstbelasting, zullen kosten die worden gemaakt in verband met het onroerend goed (zoals afschrijvingen, verzekeringen, belastingen etc.) niet in aftrek kunnen worden gebracht bij de SPF. Anderzijds zijn de huurinkomsten niet belast. Ook zal een eventuele winst in verband met de verkoop van het onroerend goed onbelast blijven. In de praktijk zien wij dat een SPF wordt ingezet bij estate planning en het beschermen van vermogen. Een uitkering of schenking van de SPF aan een inwoner van Curaçao is belast met 19,5% inkomstenbelasting.

Onroerendezaakbelasting

Jaarlijks wordt er onroerendezaakbelasting (OZB) geheven ter zake van in Curaçao gelegen onroerende zaken. De OZB kent een progressief tarief en de hoogte van het verschuldigde bedrag is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed.

 

Overzicht tarieven onroerendezaakbelasting 2021

Bedragen in NAf

Meer dan

Niet meer dan

Schijventarief

Belastingbedrag

0

350.000

0,4%

-

350.000

750.000

0,5%

1.400

750.000

0,6%

3.400

 

Stel dat het onroerend goed een waarde heeft van NAf 1.055.000 dan is jaarlijks NAf 5.230 aan OZB verschuldigd.

 

Omzetbelasting

Indien het onroerend goed wordt geëxploiteerd, heeft dit mogelijke gevolgen voor de omzetbelasting. Is het onroerend goed bestemd voor permanente bewoning, dan geldt een vrijstelling van omzetbelasting. Onder permanente bewoning (lange termijn verhuur) wordt verstaan een periode van minimaal een jaar. Wordt het onroerend goed verhuurd aan een toerist, dan is 7% omzetbelasting verschuldigd. Voor het overige geldt een tarief van 6% omzetbelasting. Op Curaçao bestaat daarnaast geen recht op vooraftrek van omzetbelasting. Overigens kent Curaçao geen separate of additionele toeristenbelasting.

Het kan de moeite waard zijn om lokaal in onroerend goed op Curaçao te investeren. Hierbij kan onroerend goed voor eigen gebruik of voor de verhuur worden bestemd. Afhankelijk van de feiten en omstandigheden kan ervoor gekozen worden om onroerend goed in privé te houden, dan wel te structureren middels een vennootschap of SPF. Alle varianten hebben voor- en nadelen. Het is daarom aan te raden om de wensen van de investeerder in kaart te brengen, zodat een afweging kan worden gemaakt tussen de verschillende opties die de eilanden bieden. Het is raadzaam om een lokale belastingadviseur te laten meekijken, zodat de fiscale gevolgen optimaal kunnen worden vastgesteld.

Door Lennart Huijsen, partner en belastingadviseur bij Grant Thornton, email: lennart.huijsen@cw.gt.com